Hàng xóm xây nhà lấn đất: Có quyền khởi kiện đòi lại không?

05/11/2026 05:23

Hàng xóm xây nhà lấn đất không có nghĩa là người bị lấn đất phải chấp nhận mất quyền sử dụng đất của mình. Nếu có căn cứ pháp lý và chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, bạn có quyền yêu cầu trả lại đất, khởi kiện và đề nghị cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi theo quy định pháp luật.

HÀNG XÓM XÂY NHÀ LẤN ĐẤT: CÓ QUYỀN KHỞI KIỆN ĐÒI LẠI KHÔNG?
Hàng xóm xây nhà lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn, thậm chí công trình đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Bạn có quyền yêu cầu trả lại đất, tháo dỡ phần công trình vi phạm và khởi kiện ra Tòa án hay không?
Câu trả lời là có, nếu bạn có căn cứ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đối với phần diện tích đất bị lấn chiếm. Pháp luật không cho phép một người tự ý dịch chuyển ranh giới để mở rộng diện tích sử dụng hoặc xây dựng công trình trên đất của người khác.
Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi, người bị lấn đất cần xác định chính xác ranh giới, diện tích tranh chấp, thu thập chứng cứ và thực hiện đúng trình tự giải quyết tranh chấp đất đai.
Bài viết dưới đây phân tích quy định pháp luật và hướng xử lý khi hàng xóm xây nhà lấn đất.
1. Hàng xóm xây nhà lấn đất có vi phạm pháp luật không?
Theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
Bên cạnh đó, Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Đặc biệt, pháp luật nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm hoặc thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản.
Như vậy, nếu hàng xóm tự ý xây tường, đổ móng, xây nhà hoặc mở rộng công trình sang phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn mà không có căn cứ hợp pháp, hành vi này có thể bị xác định là lấn đất và phải chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật.
2. Hàng xóm xây nhà lấn đất, có quyền khởi kiện đòi lại không?
Câu trả lời là có.
Theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản hoặc người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
Đồng thời, Điều 169 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi vi phạm hoặc yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc chấm dứt hành vi đó.
Do đó, nếu có đủ căn cứ chứng minh hàng xóm đã xây dựng lấn sang diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, người bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu:

Xác định ranh giới quyền sử dụng đất giữa hai thửa đất;
Buộc người có hành vi lấn đất trả lại phần diện tích đã lấn;
Yêu cầu tháo dỡ phần công trình xây dựng vi phạm trên diện tích đất bị lấn, nếu có căn cứ pháp luật;
Yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất gây ra, nếu đáp ứng điều kiện bồi thường.

Cần lưu ý, việc Tòa án chấp nhận yêu cầu tháo dỡ toàn bộ hay một phần công trình còn phụ thuộc vào kết quả xác định ranh giới, quyền sử dụng đất, hiện trạng công trình và chứng cứ của vụ án.
3. Các bước xử lý khi bị hàng xóm xây nhà lấn đất
Khi phát hiện hàng xóm xây dựng công trình có dấu hiệu lấn sang đất nhà mình, người sử dụng đất nên chủ động thực hiện các bước sau.
Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý và xác định diện tích đất bị lấn
Trước tiên, cần kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và các tài liệu liên quan đến quá trình sử dụng đất.
Trường hợp ranh giới thực tế không trùng khớp với hồ sơ, có thể đề nghị cơ quan chuyên môn thực hiện đo đạc, xác định hiện trạng và diện tích đang có tranh chấp.
Đây là bước quan trọng bởi nếu không chứng minh được ranh giới và diện tích đất bị lấn, việc bảo vệ quyền lợi tại Tòa án sẽ gặp nhiều khó khăn.
Bước 2: Thu thập chứng cứ về hành vi lấn đất
Người bị lấn đất nên lưu giữ:

Hình ảnh, video quá trình xây dựng;
Hình ảnh hiện trạng công trình và phần diện tích có dấu hiệu bị lấn;
Tài liệu đo đạc, trích lục bản đồ hoặc hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
Biên bản làm việc với hàng xóm, cơ quan có thẩm quyền;
Tài liệu khác thể hiện quá trình quản lý, sử dụng đất và hành vi xâm phạm.

Nếu công trình đang thi công, cần ghi nhận hiện trạng càng sớm càng tốt để hạn chế việc thay đổi hiện trạng khiến quá trình giải quyết tranh chấp trở nên phức tạp.
Bước 3: Yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Việc hòa giải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu. Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, thể hiện rõ việc hòa giải thành hoặc không thành.
Hòa giải tại UBND cấp xã là bước cần đặc biệt lưu ý khi thực hiện thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai.
Bước 4: Khởi kiện tại Tòa án nếu hòa giải không thành
Trường hợp các bên không thể thống nhất về ranh giới hoặc quyền sử dụng phần diện tích đất đang tranh chấp, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Khi khởi kiện, người khởi kiện cần xác định rõ yêu cầu của mình, chẳng hạn yêu cầu xác định ranh giới đất, trả lại diện tích bị lấn và xử lý công trình xây dựng trên phần đất tranh chấp theo quy định pháp luật.
4. Hàng xóm xây nhà lấn đất có bị xử phạt hành chính không?
Ngoài việc phải giải quyết tranh chấp và trả lại phần diện tích đất đã lấn, người có hành vi lấn đất còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt hành vi lấn đất, chiếm đất. Mức xử phạt cụ thể phụ thuộc vào loại đất, vị trí, diện tích đất bị lấn chiếm và các tình tiết của hành vi vi phạm.
Biện pháp khắc phục hậu quả có thể bao gồm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Nội dung về mức phạt và biện pháp khắc phục hậu quả cần được đối chiếu với quy định đang có hiệu lực tại thời điểm xử lý, bao gồm các văn bản sửa đổi, bổ sung nếu có.
Cần phân biệt rõ: việc xử phạt vi phạm hành chính không thay thế việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Người bị lấn đất vẫn có quyền yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo trình tự dân sự.
5. Hàng xóm đã xây nhà kiên cố, có còn đòi lại đất được không?
Đây là vấn đề khiến nhiều người lo lắng. Có trường hợp hàng xóm đã xây dựng nhà ở kiên cố, hoàn thiện công trình và sinh sống trên phần diện tích đang có tranh chấp. Người bị lấn đất vì ngại va chạm hoặc cho rằng công trình đã xây xong nên không thể đòi lại đất.
Tuy nhiên, việc công trình đã hoàn thiện không đương nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho người xây dựng.
Nếu chứng minh được phần diện tích bị lấn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, người bị lấn đất vẫn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi.
Khi giải quyết vụ việc, Tòa án có thể xem xét các yếu tố như:

Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan;
Hồ sơ địa chính, bản đồ và kết quả đo đạc;
Ranh giới sử dụng đất thực tế;
Hiện trạng công trình đã xây dựng;
Các chứng cứ khác do các bên cung cấp hoặc được thu thập theo quy định.

Vì vậy, không nên mặc định rằng cứ xây nhà kiên cố trên phần đất bị lấn thì người vi phạm sẽ được giữ lại phần đất đó. Việc trả lại đất, tháo dỡ công trình hay giải quyết hậu quả khác cần căn cứ vào kết quả xác minh và phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.
6. Những giấy tờ cần chuẩn bị khi khởi kiện tranh chấp hàng xóm lấn đất
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người khởi kiện nên chuẩn bị các tài liệu sau:

Đơn khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;
Trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và tài liệu đo đạc hiện trạng;
Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã;
Hình ảnh, video thể hiện hiện trạng công trình và phần diện tích có dấu hiệu bị lấn;
Tài liệu chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất;
Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan đến hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất.

Tùy từng vụ việc, Tòa án có thể yêu cầu bổ sung tài liệu hoặc tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản để làm căn cứ giải quyết.
Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, xác định chính xác yêu cầu khởi kiện và diện tích tranh chấp sẽ giúp quá trình giải quyết vụ án được rõ ràng, hạn chế phát sinh những vấn đề không cần thiết.
HOTLINE LUẬT SƯ TƯ VẤN THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải
Điện thoại: 024.39.184.888 – 0973.509.636
Tranh chấp đất đai do hàng xóm xây dựng lấn ranh giới thường phức tạp bởi liên quan đến việc xác định nguồn gốc đất, ranh giới sử dụng, hồ sơ địa chính và quyền đối với công trình đã xây dựng.
Không ít trường hợp người dân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng diện tích thực tế, bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng lại có sự khác biệt. Nếu không đánh giá đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu, việc khởi kiện có thể gặp nhiều khó khăn.
Công ty Luật Hợp danh Đại An Phát hỗ trợ tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai, bao gồm:

Tư vấn, đánh giá hồ sơ và xác định căn cứ pháp lý đối với phần diện tích đất bị lấn;
Hướng dẫn thu thập chứng cứ, xác định ranh giới và diện tích tranh chấp;
Tư vấn thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã;
Soạn thảo đơn khởi kiện và các văn bản tố tụng có liên quan;
Tư vấn, hỗ trợ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Gửi yêu cầu dịch vụ

Đăng ký dịch vụ ngay

Bài viết khác